خرید اولین خانه در بازار پررقابت املاک منطقه DMV ممکن است چالش‌برانگیز باشد. اگر قصد خرید خانه در مانتگامری کانتی Montgomery County ایالت مریلند در مناطقی همچون بتزدا، راکویل و سیلور اسپرینگ را دارید، این شهرستان تا سقف ۲۵,۰۰۰ دلار کمک برای پیش پرداخت و هزینه کلوزینگ به واجدین شرایط ارائه می دهد.
برنامه McHAF چیست و چگونه کار می‌کند؟
برنامه McHAF (Montgomery County Homeownership Assistance Fund) یک وام کمک‌هزینه پیش‌پرداخت ویژه است که همراه با وام اول مسکن از سوی موسسه HOC ارائه می‌شود.
شرایط کلیدی وام McHAF
مبلغ کمک‌هزینه: تا سقف ۲۵,۰۰۰ دلار برای پیش‌پرداخت و هزینه‌های مجاز نهایی معامله
نرخ سود: ۰٪ در سال (هیچ سودی تعلق نمی‌گیرد).
قساط ماهانه: ۰ دلار (یک وام ۱۰ ساله با پرداخت معوق/بدون قسط ماهانه).
شرایط بخشش وام: کل مبلغ ۲۵,۰۰۰ دلار پس از ۱۰ سال سکونت پیوسته به عنوان محل اصلی زندگی و پرداخت به‌موقع اقساط وام مسکن اول، به‌طور ۱۰۰٪ بخشیده می‌شود.
شرایط بازپرداخت: اگر قبل از اتمام این دوره ۱۰ ساله خانه را بفروشید، بازتامین مالی (Refinance) کنید یا از آن نقل مکان کنید، ملزم خواهید بود سهمی متناسب با مدت زمان باقی‌مانده (Pro-rata) را به HOC بازگردانید.
اگر بودجه McHAF تمام شود چه اتفاقی می‌افتد؟
برنامه McHAF بر پایه بودجه تخصیص‌یافته مشخص کار می‌کند (معمولاً در هر سال مالی با میلیون‌ها دلار شارژ می‌شود) و تا زمان اتمام موجودی در دسترس است. در صورت اتمام این بودجه، HOC برنامه‌های کمک‌هزینه پیش‌پرداخت دیگری نیز ارائه می‌دهد، اگرچه سقف مبالغ آن‌ها معمولاً کمتر از McHAF است.
شرایط لازم برای دریافت وام McHAF
برای برخورداری از این برنامه، خریدار و ملک انتخابی باید دارای شرایط زیر باشند:
۱. شرایط متقاضی
خریدار خانه اول: فرد باید First-Time Homebuyer باشد ( در حال خرید اولین محل سکونت اصلی خود باشد یا ظرف ۳ سال گذشته صاحب هیچ خانه‌ای نبوده باشد.
امتیاز اعتباری: حداقل امتیاز اعتباری ۶۴۰ برای هر یک از وام‌گیرندگان الزامی است.
دوره آموزشی خرید خانه: حداقل یکی از متقاضیان در خانوار باید دوره رسمی «آموزش خریداران خانه اول» را به پایان رسانده و مدرک رسمی آن را ارائه دهد.
محل سکونت و کار: نیازی نیست در حال حاضر ساکن مانتگامری کانتی باشید یا در این شهرستان کار کنید تا بتوانید از این تسهیلات بهره‌مند شوید.
وضعیت شهروندی: شهروندی ایالات متحده الزامی نیست. افراد دارای اقامت دائم (گرین‌کارت) و دارندگان مجوز کار معتبر با ارائه مدارک رسمی واجد شرایط هستند.
۲. سقف درآمد خانوار
موسسه HOC سقف درآمد خانوار را سالانه به‌روزرسانی می‌کند. حدود تقریبی سقف درآمد عبارتند از:
| تعداد افراد خانوار | سقف تقریبی درآمد سالانه خانوار |
| خانوار ۱ نفره | حدود ۱۲۰,۰۰۰ دلار |
| خانوار ۲ نفره | حدود ۱۷۰,۰۰۰ دلار |
| خانوار ۳ نفره یا بیشتر | حدود ۲۰۰,۰۰۰ دلار |
۳. سقف قیمت خرید خانه و مبلغ وام
حداکثر قیمت خرید ملک: ۸۰۶,۵۹۸ دلار
حداکثر مبلغ وام اول: ۷۲۶,۲۰۰ دلار
4. سقف دارایی‌های نقد:Liquid Assets
دارایی‌های نقد باقی‌مانده متقاضی پس از انجام معامله نباید از ۲۰٪ قیمت خرید خانه فراتر رود. این شرط تضمین می‌کند که کمک‌هزینه به خریدارانی تعلق گیرد که واقعاً به این حمایت مالی نیاز دارند.
نکته مهم: زمان و نحوه رزرو بودجه McHAF
شما نمی‌توانید همزمان با شروع بازدید از خانه‌ها بودجه McHAF را رزرو کنید.
برای تثبیت و رزرو این کمک‌هزینه:
ابتدا باید یک قرارداد خرید امضاشده و قطعی Ratified Sales Contract برای یک ملک مشخص داشته باشید. در این زمینه من به عنوان یک مشاور املاک از جست و جوی خانه تا امضا قرارداد می توانم شما را همراهی کنم.
وام‌دهنده تاییدشده شما باید همزمان نرخ وام اول مسکن HOC شما را قفل یا lock کرده و درخواست رزرو را در سامانه eHousingPlus ثبت کند.
نوبت شما در صف تنها پس از ثبت موفقیت‌آمیز درخواست توسط وام‌دهنده در پرتال eHousingPlus تضمین می‌شود.
از آنجا که تخصیص منابع بر اساس اولویت ثبت‌نام است، آمادگی زودهنگام ضروری است:
همکاری زودهنگام با وام‌دهنده مورد تایید HOC : در این زمینه من میتوانم شما را به یک وام دهنده مورد اعتماد معرفی نمایم.
گذراندن دوره آموزشی پیش از ارائه پیشنهاد خرید: دوره خریداران خانه اول را زودتر تکمیل کنید تا نبود مدرک مانع از ارسال به‌موقع پرونده توسط وام‌دهنده نشود.
بررسی ظرفیت بودجه پیش از امضای قرارداد: از افسر وام بخواهید ظرفیت لحظه‌ای بودجه را در پرتال پیش از ارائه پیشنهاد بررسی کند.
انتخاب مشاور املاک: در این زمینه می توانم به شما کمک کنم تا خانه مورد نظر را پیئدا کنید.
جدول زمانی: از قرارداد تا روز پایانی
از زمان ثبت رزرو بودجه توسط وام‌دهنده تا روز نهایی تسویه حساب، فرآیند معمولاً حدود ۳۰ تا ۴۵ روز زمان می‌برد.
بررسی مدارک پیش از معامله: وام‌دهنده پکیج انطباق را به کمیسیون HOC ارسال می‌کند. HOC مدارک را سریع و معمولاً ظرف ۴۸ ساعت بررسی می‌کند.
انتقال وجه از طریق حواله بانکی : حداقل یک هفته قبل از تسویه حساب نهایی، فرم واریز مستقیم به HOC ارسال می‌شود. HOC مبلغ کمک‌هزینه را مستقیماً به حساب امانی شرکت تایتل یا وکیل تسویه منتقل می‌کند تا وجه در روز معامله آماده باشد.
پرسش‌های متداول:
آیا می‌توان از McHAF در تمام بخش‌های مریلند استفاده کرد؟
خیر. این برنامه اختصاصاً برای املاک واقع در مانتگامری کانتی مریلند (از جمله شهرهای بتزدا، چوی چیس، سیلور اسپرینگ، راکویل، گیترزبرگ و جرمن‌تاون) طراحی شده است. برای سایر مناطق، برنامه‌های عمومی وام مسکن مریلند MMP در دسترس است.
نرخ بهره وام مسکن اصلی من چقدر خواهد بود؟
وام اول مسکن از طریق HOC تامین می‌شود. این نهاد نرخ‌های بهره را تعیین کرده و به‌طور شفاف در وبسایت خود منتشر می‌کند. وام دوم ۲۵,۰۰۰ دلاری McHAF کاملاً بدون بهره (۰٪) است.
آیا در صورت ۱۰ سال سکونت باید این ۲۵,۰۰۰ دلار بازپرداخت شود؟
خیر. اگر ۱۰ سال پیوسته در خانه سکونت داشته باشید و اقساط وام اول را پرداخت کنید، کل مبلغ ۲۵,۰۰۰ دلار کاملاً بخشیده شده و نیازی به بازپرداخت آن نیست.
عنوان یک مشاور املاک، من فقط به شما کمک می کنم فرصت ها را کشف کنید، شما را با وام دهنده مناسب ارتباط می دهم و سپس به شما در خرید خانه کمک کند و این برنامه یک فرصت دیگر است. من می توانم به شما کمک کنم، از ارجاع شما به یک وام دهنده مورد اعتماد برای این برنامه تا پیدا کردن ملک مناسب و در نهایت تا روز کلوزیگ و تحویل کلیدها به شما. شما در این مسیر تنها نیستید.
توجه: این مطلب با توجه به محتوای منتشر شده در وبسایت رسمی برنامه و شهرستان مانتگامری کانتی تهیه شده است.
نویسنده: Mohammad Jaz
مشاور املاک در ویرجینیا و مریلند
Call: 571-564-3613 – Jazhelpsyou@gmail.com